Как купить квартиру на торгах в Москве: пошагово

26 октября 2026 · 9 мин чтения · GetFlip

Дорожка из плиток ведёт мимо листа с печатью, молотка аукциониста и ключа к дому, у которого светится только входная дверь

Квартира с торгов — это не скидка от продавца, а процедура по закону: продаёт управляющий банкрота, банк-залогодержатель, Росимущество по поручению пристава или сам город, цену двигает аукцион, а задаток и сроки оплаты известны заранее. Правила публичны и одинаковы для всех участников, поэтому, если пройти их по порядку, торги становятся понятным способом покупки. Разбираем виды торгов, девять шагов от лота до ключей, деньги, сроки и проверки, которые снимают главные риски. Живые лоты собраны в разделе «Квартиры с торгов и залоговые»: 26 октября 2026 года в нём 2 212 объявлений.

Таких продаж становится больше: по подсчёту коллекторского агентства «Долговой консультант» (РИА Недвижимость, 21 июля 2026 года), в первом полугодии 2026 года на торгах по России продали почти 1,2 тыс. квартир, долей и домов ипотечных должников — на 7,5% больше, чем годом раньше. Для покупателя это больше выбора — и больше поводов читать условия до последней строки.

Какие бывают торги с квартирами

Вид торгов	Кто продаёт и по какому закону	Где объявление	Задаток
Банкротство	арбитражный или финансовый управляющий, закон о банкротстве № 127-ФЗ	ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) и электронная площадка	не больше 20% начальной цены
Арестованное имущество	Росимущество или привлечённая им организация по поручению пристава, закон № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»	torgi.gov.ru (ГИС «Торги») и сайт ФССП	указан в извещении: в бюллетене Росимущества от 25 ноября 2025 года по жилью — 20% или 50%
Залог банка	банк-залогодержатель по закону «Об ипотеке» № 102-ФЗ: после решения суда — публичные торги через приставов, по соглашению сторон — аукцион по правилам ГК	о публичных торгах — официальное издание региона и интернет, за 10–30 дней до торгов	в публичных торгах — не больше 5% начальной цены
Квартиры города	Москва, договор заключается напрямую с городом	портал «Торги Москвы» (torgi.mos.ru): в категории «Квартира» 479 объектов на 26 октября 2026 года	по документации лота

Как устроены городские аукционы и почему их путают с реновацией, мы разбирали в статье «Квартира по реновации: можно ли её купить». Отдельно о «залоговых квартирах» — под этим словом прячутся две разные вещи. Чаще всего это просто квартира в залоге: её продаёт сам владелец с согласия банка, кредит гасится из денег покупателя, торгов нет, цена рыночная. Реже банк реализует залог сам — и тогда квартира идёт через торги, где старт ниже рынка.

Девять шагов от лота до ключей

Найдите лот и откройте первоисточник. Объявление на Циане — витрина, а условия — в сообщении о торгах на ЕФРСБ, torgi.gov.ru или torgi.mos.ru. Закон о банкротстве требует, чтобы в сообщении были описание имущества и порядок ознакомления с ним, задаток и реквизиты, начальная цена, шаг аукциона, критерии победителя, сроки договора и платежей (п. 10 ст. 110).
Посмотрите квартиру и документы. Выписка из ЕГРН покажет обременения и аресты, справка о зарегистрированных — кто прописан. Номер дела о банкротстве есть в сообщении: по нему в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) видны споры об оценке и порядке продажи. Общий чек-лист — в статье «Юридическая чистота квартиры».
Сравните стартовую цену с рынком. Медианы цены метра по районам — в справочнике «Цены на квартиры в Москве». Из разницы вычтите ремонт, время на выселение и риски — останется ваш реальный запас.
Получите квалифицированную электронную подпись. На банкротных площадках ею подписывают и регистрацию, и заявку (п. 2.2 и 4.1 Порядка, утверждённого приказом Минэкономразвития № 495). Выпускает её аккредитованный удостоверяющий центр, требования других площадок — в их регламентах.
Зарегистрируйтесь на площадке. По порядку для банкротных торгов это бесплатно, а заявление оператор рассматривает не дольше трёх рабочих дней (п. 2.1 и 2.4).
Внесите задаток и подайте заявку. Размер и срок — в сообщении; потолки по закону — в таблице ниже.
Участвуйте в торгах. Побеждает тот, кто предложил больше всех. В банкротстве шаг аукциона — от 5 до 10% начальной цены (ст. 110).
Подпишите договор и заплатите в срок. Опоздание может стоить задатка.
Зарегистрируйте право и освободите квартиру. Росреестр регистрирует право за семь рабочих дней, через МФЦ — за девять (ст. 16 закона № 218-ФЗ). Госпошлина для гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽; если больше — 0,02% кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК).

Сроки и деньги: что требует закон

В трёх режимах торгов сроки и потолки задатка записаны прямо в законе. Для городских аукционов их задаёт документация конкретного лота.

Шаг	Банкротство	Арестованное имущество	Ипотека, взыскание по суду
Начальная цена	утверждают кредиторы с учётом оценки; по залогу — банк-залогодержатель	не ниже оценки в постановлении пристава	80% рыночной стоимости по отчёту оценщика
Объявление и заявки	сообщение не позднее чем за 30 дней до торгов, заявки — не меньше 25 рабочих дней	извещение на torgi.gov.ru; торги — в течение двух месяцев после передачи имущества организатору	извещение за 10–30 дней до торгов
Задаток	до 20% начальной цены	по извещению	до 5% начальной цены
Если участник один	договор с ним по цене не ниже начальной	торги не состоялись	торги не состоялись
Договор	управляющий направляет в течение 5 дней после протокола, победитель подписывает в течение 5 дней	не раньше чем через 10 дней после протокола	в течение 5 дней после оплаты
Оплата	30 дней со дня подписания договора	5 дней со дня торгов, полностью	5 дней после торгов
Если торги сорвались	повторные на 10% дешевле, затем публичное предложение	повторные на 15% дешевле	повторные на 15% дешевле

Задаток возвращают, если торги не состоялись или вы их не выиграли, а победителю засчитывают в цену (п. 5 ст. 448 ГК). Теряют его, если победитель банкротных торгов отказался подписать договор (п. 16 ст. 110 закона о банкротстве) или победитель ипотечных торгов не заплатил в срок (п. 7 ст. 57 закона об ипотеке). Нормы — в редакции на 26 октября 2026 года; что поменяет реформа банкротства с 27 июля 2027 года, разобрано в статье «Банкротные торги: аукцион и публичное предложение».

Что показывают 2 212 лотов нашего каталога

Лоты с торгов и квартиры в залоге мы собираем из объявлений вторички Москвы на Циане и держим отдельно от витрины: стартовая цена торгов не рыночная, и записывать её в скидки было бы нечестно. Но сравнить её с рынком можно: модель GetFlip считает медиану цены метра похожих квартир в обычной продаже рядом. Оценка надёжна, если похожих не меньше восьми, а уверенность модели средняя или высокая.

Замер 26 октября 2026 года	Торги и аукционы	Квартиры в залоге
лотов в каталоге	1 097	1 115
с надёжной оценкой	308 (28%)	820 (74%)
медиана: цена к похожим	на 22,6% ниже — это стартовая цена	на 0,5% ниже — уровень рынка
у половины лотов	от 12,7 до 30,2% ниже	от 8,1% дороже до 8,5% дешевле
ниже похожих на 20% и больше	62%	5%
дороже похожих	13%	48%
объявления от собственников	1,5%	16,9%

Как это читать. У торгов 22,6% — разница между стартовой ценой и рынком, а не цена покупки: на аукционе цена растёт шагами, и при двух и более участниках итог торгов обычно выше старта. Ниже старта цена уходит только на публичном предложении. Квартиры в залоге — объявления с упоминанием залога, обременения или ареста; это почти всегда обычная продажа владельцем с согласия банка, поэтому собственников среди продавцов 16,9%, почти как по всему каталогу, а цена на уровне рынка.

Внутри торгов по тексту объявлений видно, кто продаёт. 454 лота — реализация залога банком: Циан помечает их «В залоге у банка. Объект реализуется через проведение торгов в соответствии с ГК РФ»; у 231 из них с надёжной оценкой старт в медиане на 25,7% ниже похожих — это тоже стартовая цена, итог торгов обычно выше. Больше 400 лотов — городские аукционы с Инвестиционного портала Москвы и ГИС «Торги», но надёжно оценить удаётся меньше 20 из них. Банкротство в тексте упоминают лишь 12 объявлений: такие лоты ищут на ЕФРСБ, а не на классифайдах. Разрезы по округам, комнатности и этажам — в исследовании «Насколько квартиры с торгов дешевле рынка».

Объявления о торгах к тому же скупые: в 383 из 1 097 не указано даже число комнат, а 98% размещены с аккаунтов агентов, хотя участвовать в торгах можно самому. Больше всего таких лотов в Ново-Переделкине (96), Бирюлёве Западном (67) и Некрасовке (65); рыночный уровень района удобно сверять на странице «Квартиры в районе Ново-Переделкино». Все торги каталога собраны на странице «Квартиры с торгов и аукционов в Москве».

Ограничения данных: в расчёт попали только объявления с Циана, а не все торги Москвы; итоговых цен торгов у нас нет; оценки пересчитываются каждое утро, поэтому цифры привязаны к замеру 26 октября 2026 года.

Риски и как их проверить

Шесть рисков, которые видны до заявки

Оспаривание торгов. Торги, проведённые с нарушением правил, суд может признать недействительными по иску заинтересованного лица в течение года со дня торгов; тогда недействителен и договор с победителем (ст. 449 ГК). Проверка — споры по делу должника в картотеке арбитражных дел.
Продавец квартиры — банкрот. Если покупать не на торгах, а напрямую у человека накануне банкротства, сделку могут оспорить: по цене, существенно худшей для продавца, — если она совершена за год до заявления о банкротстве или позже, а направленную на вред кредиторам — за три года (ст. 61.2 закона о банкротстве). Статус продавца проверяют на ЕФРСБ до аванса.
Зарегистрированные жильцы. Переход права прекращает право пользования у членов семьи прежнего владельца (п. 2 ст. 292 ГК), а при взыскании по ипотечному кредиту на покупку жилья — у всех, кто живёт в квартире (ст. 78 закона об ипотеке). Кто не уезжает сам, выселяется по решению суда (ст. 35 ЖК) и по вступившему в силу решению снимается с учёта (п. 31 Правил регистрации). Исключение — отказники от приватизации, у которых право пользования может сохраниться (ст. 19 закона № 189-ФЗ).
Долги за квартиру. Коммунальные долги прежнего владельца на вас не переходят: обязанность платить возникает с момента возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК). А долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК) — сумму уточните заранее.
Состояние без осмотра. Порядок ознакомления с имуществом обязан быть в сообщении о банкротных торгах — пользуйтесь им. Если попасть внутрь нельзя, закладывайте полный ремонт.
Сроки оплаты и ипотека. На оплату даётся от 5 до 30 дней, а задаток вносится до торгов. Если нужен кредит, одобрение квартиры как залога стоит получить до подачи заявки.

Ни один из этих рисков не делает торги ловушкой: все они проверяются по документам до подачи заявки. Если по какому-то пункту остаются вопросы, покажите сообщение о торгах и выписку юристу по недвижимости — это дешевле потерянного задатка.

Кому подходят торги

Торги подходят тем, кто готов к процедуре: деньги на задаток и оплату есть заранее, на проверку и, возможно, суд с прежними жильцами есть время, а итоговую цену вы считаете сами, а не по стартовой. Тогда разница между стартом и рынком — рабочий запас, из которого вычитаются ремонт, время и риски. Как цена снижается, когда покупателей нет, и когда есть смысл ждать следующей ступени, — в разборе «Банкротные торги: аукцион и публичное предложение».

Если нужна квартира для жизни без процедур, разумнее обычная вторичка: как найти лот дешевле рынка без торгов, — в статье «Как купить квартиру ниже рынка в Москве», а готовые варианты собраны в подборке «Квартиры дешевле рынка в Москве». Лоты с торгов и залоговые квартиры, которые продаются прямо сейчас, — в разделе «Квартиры с торгов и залоговые», с фильтрами по району, цене и комнатности.

Источники

Нормы — по текстам на consultant.ru, проверено 26 октября 2026 года: закон о банкротстве № 127-ФЗ (ст. 28, 61.2, 110, 138, 139, 213.26), закон № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 87, 89–92), закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» (ст. 54, 56–58, 78), Гражданский кодекс (ст. 292, 447–449.1), Жилищный кодекс (ст. 35, 153, 158), закон № 218-ФЗ (ст. 16), Налоговый кодекс (ст. 333.33); Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников (приказ Минэкономразвития № 495, ред. от 29 октября 2025 года) и Правила регистрации граждан (постановление Правительства № 713, ред. от 15 апреля 2026 года) — по legalacts.ru. Задатки в торгах арестованного имущества — бюллетень Росимущества «Государственное имущество» № 90 от 25 ноября 2025 года. Продажи жилья ипотечных должников — агентство «Долговой консультант» через РИА Недвижимость, 21 июля 2026 года; Городские торги — портал «Торги Москвы», 26 октября 2026 года. Собственные цифры — каталог GetFlip, замер 26 октября 2026 года, 09:30 МСК: 2 212 активных объявлений вторички Москвы с Циана о торгах и квартирах в залоге; кто продаёт — по тексту объявлений; это цены предложения, а не итоги торгов.

Вопросы и ответы

Как купить квартиру на торгах по банкротству?

Найти сообщение о торгах на ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru), изучить условия и документы, получить квалифицированную электронную подпись и зарегистрироваться на электронной площадке — по порядку банкротных торгов регистрация бесплатная, а заявление оператор рассматривает не дольше трёх рабочих дней. Затем внести задаток — по закону о банкротстве не больше 20% начальной цены — и подать заявку. Победитель подписывает договор в течение пяти дней после получения предложения от управляющего и оплачивает квартиру в течение 30 дней со дня подписания, после чего право регистрирует Росреестр.

Можно ли купить квартиру с торгов в ипотеку?

Закон этого не запрещает, но график жёсткий. В торгах по банкротству на оплату даётся 30 дней со дня подписания договора, в публичных торгах по закону об ипотеке — пять дней после торгов, в торгах арестованного имущества — пять дней со дня торгов. Банку нужно успеть одобрить и сам кредит, и квартиру как залог, а задаток вносится из своих денег ещё до торгов. Поэтому договариваться с банком стоит до подачи заявки, а не после победы.

Какой задаток нужно внести для участия в торгах?

Зависит от вида торгов. По закону о банкротстве задаток не может превышать 20% начальной цены, в публичных торгах заложенной по ипотеке квартиры — 5%. В торгах арестованного имущества размер указывают в извещении: в бюллетене Росимущества от 25 ноября 2025 года по жилым помещениям встречались задатки в 20% и 50% начальной цены. Проигравшим задаток возвращают, победителю засчитывают в цену. Если победитель банкротных торгов отказался подписать договор или победитель ипотечных торгов не заплатил в срок, задаток не возвращается.

Как выписать прежних жильцов из квартиры, купленной на торгах?

Переход права собственности прекращает право пользования у членов семьи прежнего владельца, если закон не устанавливает иное (п. 2 ст. 292 ГК), а при взыскании по ипотечному кредиту на покупку или строительство жилья — у всех, кто живёт в квартире (ст. 78 закона об ипотеке). Если жильцы не уезжают сами, их выселяют по решению суда, и по вступившему в силу решению снимают с регистрационного учёта. Исключение — отказники от приватизации, у которых право пользования может сохраниться. Список зарегистрированных и основания их регистрации стоит узнать до подачи заявки.