Насколько квартиры с торгов дешевле рынка: данные по 2 200 лотам

Квартиры с торгов принято считать дешёвыми, но насколько именно, обычно не видно: площадки и банки показывают стартовую цену, а не то, как она соотносится с рынком. Мы взяли все 2 212 квартир с торгов и залоговых, которые 26 октября 2026 года продавались в каталоге GetFlip, и сравнили цену каждой с похожими обычными квартирами по соседству. Разница есть, но не у всех. На торгах, где банк продаёт заложенные квартиры, стартовая цена в медиане на 25,7% ниже похожих. Объявления с пометкой о залоге или обременении стоят как обычный рынок. И главная оговорка: у аукциона это стартовая цена, а итог определяют торги.

Все лоты из расчёта — это квартиры с торгов и залоговые в Москве из нашего каталога. Мы держим их отдельно от ленты квартир дешевле рынка: цена у них устроена иначе, чем у обычной вторички.

Как мы считали

Каждый лот оценивает та же модель, что и весь каталог. Она подбирает похожие обычные квартиры — тот же район, комнатность, эпоха дома, сопоставимая площадь, с поправкой на этаж — и берёт середину (медиану) их цены за квадратный метр. Сами лоты торгов в обучение модели не входят: их цены не рыночные. Разница — на сколько процентов цена метра лота ниже этой середины.

В расчёт попали только надёжные оценки: средней и высокой уверенности, минимум 8 похожих квартир и сравнение не по одному району без учёта комнатности. Таких 1 128 лотов: 308 с торгов и 820 залоговых. Исключены 1 084: у 541 оценка ненадёжна (мало похожих, широкий разброс их цен или неизвестен год дома), у 486 похожие нашлись только по району в целом, 36 модель не оценила, а 21 лот стоит в домах под снос по реновации — для них своя модель. Оценки пересчитываются каждое утро, цифры ниже — по пересчёту 26 октября 2026 года в 08:04. Для сравнения то же правило применено к обычным объявлениям каталога: надёжная оценка есть у 21 871 из них.

Торги и залоговые — два разных рынка

У лотов с торгов распределение сдвинуто целиком: 77% стартуют минимум на 10% ниже похожих, 62% — минимум на 20%, и только 13% стоят дороже середины. У залоговых объявлений картина почти та же, что у обычных: дешевле похожих на 10% и больше — 22,0% против 19,4%, дороже середины — 48,3% против 49,1%. Пометка о залоге сама по себе цену не снижает — почему, разберём ниже.

Деталь, без которой таблицу легко прочитать неверно. Половина любых квартир по определению стоит ниже середины похожих, а каждая пятая — ниже минимум на 10%: так проявляются состояние квартиры, вид, планировка и просто разные ожидания продавцов. Поэтому «на 10% ниже середины» ещё не значит «дешевле рынка». Как отличить реальную недооценку от обычного разброса, мы описали в методике «Как понять, что квартира продаётся дешевле рынка».

Разницу дают банковские торги

Лоты с торгов в каталоге неоднородны, и по тексту объявления видно, откуда пришёл каждый:

Почти вся разница приходится на банковские торги. У таких объявлений на Циане стоит пометка «В залоге у банка. Объект реализуется через проведение торгов в соответствии с ГК РФ»: заёмщик не расплатился, и квартиру продают, чтобы погасить долг. Из 231 такого лота с надёжной оценкой 90% стартуют минимум на 10% ниже похожих, 75% — минимум на 20%, дороже середины только 10 лотов (4,3%). У 33 лотов с оценкой высокой надёжности медиана ещё глубже — 26,8%. По меркам нашей модели 187 банковских лотов из 231 (81%) стоят ниже нижнего края похожих — по этому признаку мы отбираем квартиры в подборку дешевле рынка; среди обычных объявлений таких 3,7%. В ленту мы их всё равно не берём: у стартовой цены торгов другая природа.

Городских лотов много, но оценить их надёжно почти не удаётся: в карточках обычно нет года постройки дома, а без него модель не подбирает похожие. По 18 лотам, где это получилось, медиана около 20% — для вывода мало. Как устроены городские аукционы, мы разбирали в статье «Квартира по реновации: можно ли её купить и за сколько». Обычные же объявления, где торги лишь упомянуты в тексте, стоят как рынок: медиана — 1,5%. Слово «торги» в объявлении цену не снижает.

Почему разрыв такой ровный

У банковских торгов разница держится в любом срезе — по округу, комнатности, цене, возрасту объявления и этажу. В таблице только группы от 30 лотов:

Разброс — от 22,7% до 28,1%, а разница в несколько пунктов на группах из 33–147 лотов сопоставима со случайными колебаниями. Однокомнатных (21 лот) и совсем свежих объявлений, моложе двух недель (20 лотов), слишком мало для отдельной строки: у первых медиана 30,4%, у вторых — 22,2%.

Такая ровность похожа не на рыночную случайность, а на правило. Закон об ипотеке задаёт стартовую цену на публичных торгах по заложенной квартире: если её определяют по отчёту оценщика, она равна 80% рыночной стоимости (подп. 4 п. 2 ст. 54 закона № 102-ФЗ). Если на торги пришли меньше двух покупателей или никто не сделал надбавку, не позднее чем через месяц проводят повторные, и стартовая цена снижается ещё на 15% (п. 3 ст. 58) — до 68% оценки. Выходит, старт по закону на 20% или на 32% ниже оценки, а наша медиана, 25,7%, лежит как раз между этими уровнями. Какую процедуру проходит конкретный лот, по объявлению не видно, поэтому это объяснение, а не доказательство.

Стартовая цена — ещё не цена покупки

Дальше цену двигает аукцион. Если торги состоялись, итог не ниже стартовой цены, а насколько выше — зависит от числа участников. Как проходит аукцион — от электронной подписи и задатка до регистрации права, — в статье «Как купить квартиру на торгах в Москве: пошагово». Итоговых цен у нас нет, и сводной статистики «итог против рынка» мы не нашли ни у площадок, ни у банков: протокол с ценой публикуется по каждому лоту отдельно. Поэтому считать удобнее от обратного — какой рост на аукционе съест разницу. При стартовой цене на 25,7% ниже похожих:

• рост на 10% — итог ≈ на 18% ниже похожих;
• рост на 20% — итог ≈ на 11% ниже;
• рост на 35% — разница исчезает, дальше вы платите больше, чем за похожую квартиру на обычном рынке.

К расчёту добавьте то, чего нет в обычной сделке: деньги, замороженные в задатке на время торгов, долги прежнего владельца по взносам на капремонт — они переходят новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), — время и суд, если в квартире остались жильцы, и риск, что торги оспорят: иск о признании торгов недействительными можно подать в течение года со дня их проведения (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Подробно эти риски и проверку мы разобрали в статье «Залоговая квартира от банка: что это, риски и как проверить».

Залоговые: пометка есть, скидки нет

Почему залоговые объявления стоят как рынок? Потому что почти все они — обычные продажи. В объявлении упомянуты залог, обременение или арест, но продаёт квартиру сам владелец: чаще всего она в ипотеке, и долг гасится из денег покупателя. По всем признакам это рядовые объявления: собственников среди продавцов 16,9% (по каталогу 17,3%), цену за время нашего наблюдения снижали 18,5% продавцов (по каталогу 19,9%), у двух третей в условиях продажи стоит «Свободная продажа». У лотов с торгов всё иначе: собственников среди продавцов 1,5%, а цену снижали лишь 14 объявлений из 1 097.

Значит, и торговаться с таким продавцом можно как на обычном рынке, а шанс найти квартиру заметно дешевле похожих такой же, как среди остальных объявлений: 180 из 820 (22,0%) стоят минимум на 10% ниже середины похожих, 38 (4,6%) — ниже нижнего края похожих, против 3,7% у обычных объявлений.

Как пользоваться этими цифрами

• Считайте от похожих, а не от старта. Потолок своей ставки определите заранее: середина похожих квартир минус ремонт, расходы и риски. Уровень цен района покажет справочник цен на квартиры в Москве.
• Отличайте банковские торги от залоговых объявлений. Разница к рынку есть у первых. У вторых скидки за залог нет — это обычная продажа с дополнительной проверкой.
• Следите за повторными торгами. Если первые не состоялись, стартовая цена на повторных ниже на 15% — это единственный встроенный «торг» на аукционе.
• Проверяйте документы так же строго, как при обычной покупке. Чек-лист — в статье «Юридическая чистота квартиры».
• Сравнивайте с обычной вторичкой. Квартиры дешевле похожих бывают и там — без задатка, аукциона и выселения жильцов, но реже: такие лоты собирает подборка квартир дешевле рынка. Насколько глубоки там скидки, мы разбирали в статье «Насколько глубоки реальные скидки на вторичке Москвы», а как быстро такие квартиры уходят — в разборе «Сколько живёт квартира дешевле рынка».

Все торговые и залоговые лоты Москвы — в разделе «Торги и залоговые», аукционы отдельно — в подборке квартир с торгов и аукционов. Радар GetFlip обновляет раздел пять раз в день и показывает рядом с каждым лотом уровень рынка вокруг — то, с чем стоит сравнивать стартовую цену. Если аукцион — не ваш формат, подборка квартир для флиппинга собирает обычные лоты ниже рынка, где сделка проходит без торгов.