Квартира по реновации: можно ли её купить и за сколько

Запрос «купить квартиру по реновации» задают в поиске несколько тысяч раз в месяц, и почти все ответы на него сводятся к инструкции «участвуйте в аукционе Фонда реновации». Мы пошли проверять — и выяснили, что аукционы Фонда предназначены не всем желающим, а по его лотам на торговой площадке приём заявок не открывался с марта 2025 года. При этом купить новую квартиру в доме, построенном по программе, действительно можно: в нашем каталоге 20 октября 2026 года таких адресов — 4 992 объявления. Только стоят они как обычные новостройки, а не как «жильё от города».

«Квартира по реновации» — это не товар, а гарантия

Главная причина путаницы в том, что город эти квартиры не продаёт. Он их отдаёт — взамен прежнего жилья, по программе, запущенной 1 августа 2017 года. По данным сайта Московского фонда реновации на октябрь 2026 года, в программу включено 5 176 домов, расселение идёт или закончено более чем в 1 700 из них, снесено более 920 домов, а 472 новостройки уже передали под заселение. В процессе переселения сейчас порядка 295 тысяч москвичей.

Темпы видны по свежей статистике стройки. С января по сентябрь 2026 года в эксплуатацию ввели 60 домов — это более 1,2 млн м² и более 20,5 тысячи квартир с улучшенной отделкой, на три тысячи больше, чем за тот же период прошлого года; новые корпуса появились в десяти округах. Так заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов 13 октября 2026 года. По итогам 2025 года сдали 119 домов и более 35 тысяч квартир.

Все эти метры расходятся по переселенцам. В сентябре 2026 года документы на новые квартиры оформили жители 24 старых домов — более 4,3 тысячи человек, и жители восьми из этих домов уже переехали (Департамент городского имущества Москвы, 15 октября 2026 года). Свободного остатка, который город выкладывал бы на открытую витрину, в этой арифметике нет.

Путь первый: напрямую у Фонда — только участникам

У Фонда реновации есть раздел покупки недвижимости, и это первое, куда ведут поисковые подсказки. Но называется он «Покупка недвижимости для участников программы», и это не формальность. Речь о праве переселенца докупить метры к равнозначной квартире — на условиях, прописанных в пункте 1.2 постановления правительства Москвы от 1 февраля 2018 года № 45-ПП.

Доплату Фонд считает по формуле Р = (П1 − П2) × Ц, где скидка 10% применяется к самой доплате. Ц здесь — не рыночная цена метра: её устанавливает Фонд, и публичного прайса на странице нет. Правом уже воспользовались 2 595 семей, и более 20% из них взяли на докупку ипотеку.

Аукцион в этой схеме — не способ продажи, а механизм разрешения спора. Он проводится, только если на конкретную квартиру за время рассмотрения поступило ещё одно заявление от участника. На момент подготовки статьи раздел аукционов Фонда пуст: «сейчас нет доступных для покупки объектов недвижимости». На площадке «Росэлторг» по тегу «фонд реновации» числится 58 процедур, продавец у них один — Московский фонд реновации жилой застройки, но все они в архиве: последние сроки приёма заявок, которые там видны, — 19 сентября 2024 года и 13 марта 2025 года.

Вывод по первому пути неприятный, зато короткий: если вы не переселенец, купить квартиру у Фонда реновации сейчас негде.

Путь второй: аукционы города — но это другие квартиры

А вот город квартиры на аукционах действительно продаёт, и именно эти торги чаще всего и выдают за «реновацию». Продавец там другой — Департамент городского имущества Москвы, и это обычный городской жилой фонд, не дома программы. Торги идут по 178-ФЗ, форма — электронный аукцион, на витрине квартир «Росэлторга» 1 295 процедур.

Вот три лота, которые принимали заявки на момент подготовки статьи:

Разрыв впечатляет: 217–260 тысяч ₽ за метр против рыночной медианы в 462 500 ₽. Порог входа при этом невысокий: по квартире на Ленской участие в торгах бесплатное, а обеспечение заявки — 303 180 ₽, то есть 2% начальной цены; сами торги назначены на 10 декабря 2026 года. Но прежде чем считать такой лот скидкой вдвое, стоит удержать в голове три вещи.

Путь третий: купить у переселенца — и он рабочий

Остаётся вторичный рынок. Получив квартиру и оформив собственность, переселенец вправе её продать — и часть таких квартир попадает в обычные объявления. Мы посмотрели, сколько их видно в каталоге: 20 октября 2026 года в нём 40 785 активных объявлений вторички старой Москвы, и в 64 районах есть дома из перечня реновации, то есть расселение там идёт прямо сейчас.

По комнатности выбор в новых домах такой: 1 273 однокомнатные с медианой 20,0 млн ₽ при 38,8 м², 1 709 двухкомнатных — 25,5 млн ₽ при 57,0 м², 1 072 трёхкомнатные — 36,5 млн ₽ при 77,1 м². Каждое пятое объявление (19,3%) выставлено собственником, остальные — агентами; про то, что это не даёт скидки, мы писали отдельно в разборе «Квартира от собственника».

Сколько стоит то, что город отдаёт бесплатно

Зато наши данные позволяют оценить главное — во что рынок оценивает саму прибавку. Закон гарантирует переселенцу равнозначную квартиру: комнат и жилой площади не меньше, общей площади больше, отделка улучшенная. Насколько именно больше общая площадь, закон не фиксирует. Но разницу между тем, что люди продают в домах из перечня, и тем, что продаётся в новых домах тех же районов, посчитать можно.

То есть прибавка площади, которую программа даёт переселенцу без доплаты, по рыночным ценам октября 2026 года стоит примерно от 4 до 9 млн ₽ — и чем больше квартира, тем крупнее выигрыш. Это сравнение медиан по двум разным группам квартир, а не замер конкретных переселений: ваша личная прибавка будет зависеть от дома, в который расселяют. Но порядок величины объясняет, почему вокруг темы столько интереса.

Почему старый дом из перечня стоит почти как новостройка

И здесь мы подходим к самому важному для покупателя. Рынок про эту прибавку всё знает и давно её отыграл. Мы сравнили цену метра в домах из перечня реновации с обычным старым фондом того же района: в 33 районах, где данных хватает на сравнение, надбавка составила +20,1% по медиане, и дома из перечня оказались дороже соседей в 32 районах из 33. Подробный разбор этой надбавки — в нашем исследовании «Насколько дороже квартиры в домах под снос»; за месяц картина не изменилась.

А теперь то же сравнение, но против новостроек. Если взять 32 района, где рядом есть и дома из перечня, и дома 2019 года и новее, то медианная разница в цене метра составит −1,3%: новый дом дороже лишь в 13 районах из 32, разброс — от −31,6% до +34,0%.

Проще говоря, метр в старой квартире, ждущей расселения, стоит примерно столько же, сколько метр в новом доме по соседству. Вся квартира дешевле — медиана 19,5 млн против 25,0 млн ₽ — но только потому, что она меньше: 42,9 м² против 53,3 м². За будущую прибавку площади продавец просит деньги сразу, вперёд. Что это означает для того, кто всё-таки рассматривает такую покупку, мы разбирали в статье «Квартира в доме под снос: стоит ли покупать», а готовые лоты из перечня собраны в разделе квартир по реновации.

Что это значит, если вы всё-таки покупаете

Из трёх путей рабочих осталось два, и у каждого своя логика. Городские аукционы — для тех, кто готов к процедуре, осмотру своими силами и неизвестной финальной цене. Вторичка в новых домах районов расселения — для тех, кому нужна новая квартира с отделкой здесь и сейчас.

Во втором случае есть соблазн считать, что сам факт «дом по программе» — уже выгода. Наши данные этого не подтверждают. На витрину GetFlip, куда попадают только квартиры дешевле похожих по соседству, из 4 992 объявлений в новых домах районов расселения прошли 18 — это 0,36% против 0,42% по каталогу в целом. Ровно столько же, сколько в среднем по рынку: новизна дома сама по себе скидки не даёт. Уходят такие лоты чуть быстрее обычных — медианный возраст живого объявления здесь 33 дня против 41 по каталогу.

Значит, работает то же, что и везде: сравнивать конкретную квартиру с похожими рядом, а не с рекламным обещанием. Как это делать руками, разобрано в статье «Как понять, что квартира дешевле рынка»; если лучше посмотреть на уже отобранные варианты — они на витрине, с расчётом по каждой квартире и причинами цены.

Источники

Данные о программе — сайт Московского фонда реновации, раздел «О программе», состояние на октябрь 2026 года (дата актуализации на странице не указана); условия докупки метров — его же раздел покупки недвижимости для участников программы и пункт 1.2 постановления правительства Москвы от 1 февраля 2018 года № 45-ПП. Ввод домов за девять месяцев 2026 года — сообщение mos.ru от 13 октября 2026 года с цитатой заместителя мэра Владимира Ефимова; оформление документов в сентябре — сообщение mos.ru от 15 октября 2026 года с цитатой руководителя Департамента городского имущества Екатерины Соловьевой. Лоты аукционов и число процедур — витрина квартир площадки «Росэлторг», просмотр 20 октября 2026 года. Собственные цифры — каталог GetFlip на 20 октября 2026 года: 40 785 активных объявлений о продаже вторичного жилья старой Москвы; это цены предложения, а не сделок.