Насколько дороже квартиры в домах под снос: сравнение внутри района

Что квартира в доме из программы реновации стоит дороже обычной, знают все. Спорят о том, насколько. По Москве в целом разница выглядит скромной: метр в доме из перечня дороже обычной малоэтажки всего на 4,5–12,5% — в зависимости от того, с чем сравнивать. Мы сравнили иначе: только внутри одного района, при той же комнатности и в домах той же этажности. Разница выросла до ≈23% за квадратный метр и оказалась положительной в каждом из 21 района, где хватило данных. Разбираем, откуда эта цифра, насколько ей можно верить и почему вся квартира при этом дороже лишь на 7%.

Главная цифра: почти четверть к метру

Мы взяли 36 382 открытых объявления о продаже вторичного жилья в старой Москве на 14 сентября 2026 года; 435 из них — в 346 домах из перечня реновации. Дальше в каждом районе сравнили две группы домов до пяти этажей: из перечня и вне его. Медианную цену метра сравнивали отдельно для студий и однокомнатных, двухкомнатных и больших квартир, а районные результаты свели в общую оценку по Москве.

Интервал показывает, в каких пределах, скорее всего, лежит настоящее значение при таком объёме данных. Он широкий: в районе обычно от 5 до 25 объявлений под снос. Поэтому за точные «22,9%» мы бы не держались. Корректнее так: внутри района надбавка — от шестой части до трети к цене метра, центральная оценка — почти четверть.

Почему по Москве надбавка кажется маленькой

Дома из перечня распределены по городу неравномерно. Больше трети объявлений в них (36%) приходится на ВАО и ЮВАО — округа с самым дешёвым метром в старой Москве, не считая Зеленограда. В ЦАО таких объявлений около 1%. А среди малоэтажных домов вне перечня почти треть объявлений (32%) — как раз в центре, где метр дороже всего: по всей вторичке около 671 тыс. ₽ на 1 сентября, как мы показывали в разборе цен по округам. Когда всё складывается в одну городскую медиану, дешёвая география «съедает» надбавку.

Это та же ловушка, что и с первым этажом: сырое сравнение цен смешивает несколько эффектов сразу, и честный ответ дают только сравнения похожего с похожим. Поэтому в статье про квартиры в пятиэтажках мы называли премию за адрес из программы около 13% — это городская цифра. Внутри района она почти вдвое выше.

Цифра выдерживает проверки

Первое подозрение — надбавку тянут одна-две аномалии или удачно выбранный метод. Мы пересчитали её несколькими способами: в основных проверках — на эпоху дома, площадь, материал и первый этаж — она осталась в пределах +22…+24%, и только на малых подвыборках (одни студии и однокомнатные, 4 района) опустилась примерно до +20%. В скобках — 95-процентный интервал.

Самые слабые строки — две последние и вариант с материалом дома: материал указан не у всех объявлений, и в расчёт попали лишь 53 объявления из перечня. Но направление везде одно и то же, а интервалы в основном перекрывают друг друга.

Метр дороже почти на четверть, а квартира — на 7%

Здесь деталь, без которой цифра вводит в заблуждение. При той же комнатности квартира в доме под снос в среднем на 10,5% меньше по площади, чем в соседнем доме вне программы, и так в каждом из 21 района. Поэтому полная цена квартиры той же комнатности выше не на 23%, а примерно на 7% (интервал 1,2–13,1%).

Иначе говоря, за квартиру под снос покупатель платит немного больше денег, но получает меньше метров. Для программы реновации это логично: закон предусматривает при переселении равнозначное жильё по числу комнат и жилой площади, а не по рыночной цене, поэтому рынок оценивает такие квартиры скорее «за комнату», чем «за метр». Что именно город обязан дать взамен, мы подробно разбирали в материале «Квартира в доме под снос: стоит ли покупать».

Надбавка по районам: где больше, а где её почти нет

Ниже — все 21 район, где в каждой группе нашлось хотя бы 5 объявлений и комнатности удалось сопоставить. Жирным выделены районы, где в обеих группах не меньше 10 объявлений: только по ним оценку стоит воспринимать всерьёз. В остальных одно-два объявления заметно сдвигают цифру.

Разброс большой: от почти нуля в Южном Тушине до 40% и выше в районах, где из перечня продаются пять-шесть квартир. Сравнивать округа между собой данных не хватает: достаточно их только по ВАО, где надбавка около +21% по пяти районам (интервал 12–30%). В ЦАО домов из перечня в продаже почти нет — всего 6 объявлений, и ни один район центра не набрал порог.

Если интересен конкретный район, объявления в домах под снос собраны по районам — например, в Фили-Давыдкове, Перове и Богородском.

И ещё одна развилка. Если сравнивать дом под снос не с соседней малоэтажкой, а со всеми домами района той же комнатности, включая новые монолиты, надбавка получается около +10% (интервал 5,9–14,8%, 32 района, положительная в 28 из них). Стоит учесть в регрессии этажность дома — и она возвращается к +21%. Обе цифры верны, просто отвечают на разные вопросы: первая — «дороже ли, чем в среднем по району», вторая — «дороже ли, чем такой же старый дом по соседству».

Ближняя волна дороже дальней? Пока не доказано

Логично ожидать, что дом со сносом в 2025–2028 годах стоит дороже дома из этапа 2029–2032: ждать переезда меньше. Данные на это намекают — +27,8% против +17,9%. Но по ближней волне всего 5 районов и не больше 50 объявлений, а интервалы (14,7–41,6% и 12,4–27,7%) сильно перекрываются. Честный вывод — надбавка есть в обеих волнах, а разница между ними в эти данные пока не укладывается. Объявления по этапам собраны отдельно: снос в 2025–2028 годах и снос в 2029–2032 годах.

Что это значит для покупателя

• Надбавка за снос уже в цене. Рынок заранее закладывает ожидание новой квартиры, поэтому купить квартиру под снос «дёшево, потому что дом старый» в среднем не выйдет. Это согласуется с оценкой инвесткомпании «Флип» («Известия», 10.08.2026): по её расчёту, 87% таких квартир выставлены дороже рынка.
• Сравнивайте внутри района и по комнатности. Квартира под снос на фоне «средней Москвы» может выглядеть недорогой, а на фоне соседнего дома под снос — дорогой. Как строить честный ценовой коридор, мы рассказывали в статье «Как понять, что квартира продаётся дешевле рынка».
• Считайте цену квартиры, а не только метра. Для бюджета важнее +7% к полной цене, чем +23% к метру: квартиры в таких домах меньше.
• Надбавка неодинакова — и в этом возможность. В части районов она близка к нулю, а внутри сносимого фонда регулярно появляются квартиры дешевле соседних той же комнатности. Такие лоты мы отмечаем в разделе «Квартиры под снос по реновации», а все малоэтажные дома — и из перечня, и вне его — собраны в каталоге квартир в хрущёвках.

Методика

• Данные. Открытые объявления о продаже вторичного жилья Москвы, которые GetFlip собирает несколько раз в день. Срез — объявления, активные на 14 сентября 2026 года. Из 39 065 активных объявлений вторички (уже без дублей, торгов и залоговых лотов, апартаментов) убраны квартиры площадью меньше 18 м² и без указанной комнатности, а также Новая Москва — у неё нет привязки к районам старой Москвы. Осталось 36 382 объявления, из них 435 — в домах из перечня.
• Перечень. Наш реестр — 3 942 дома этапов 2025–2028 и 2029–2032 по открытым данным mos.ru. Объявление привязывается к дому по точному адресу, затем по составу адреса, затем по координатам не дальше 25 метров. Дома выше 14 этажей и построенные после 1990 года отсекаются: это новые корпуса на месте снесённых.
• Сравнение. Внутри района объявления делятся на три группы комнатности. Там, где в обеих группах есть хотя бы по 2 объявления, считается отношение медианных цен метра, и отношения усредняются с весом по размеру групп. Район участвует, если в каждой группе не меньше 5 объявлений, а сопоставимые комнатности покрывают хотя бы половину объявлений из перечня. Итог по Москве — взвешенное среднее по районам с весом по меньшей из двух групп; медиана по районам даёт близкие +24,3%.
• Интервалы. 95% интервалы — двухуровневый бутстреп, 2 000 повторов: с возвращением выбираются районы, а внутри района — дома, а не отдельные объявления, потому что объявления одного дома не независимы.
• Перекрёстная проверка. Регрессия логарифма цены метра на признак «дом в перечне» с фиксированными эффектами ячейки «район × комнатность × этажность дома × положение этажа»; интервалы — кластерный бутстреп по районам.

Данные: скачать и процитировать

Агрегаты по районам мы выкладываем открыто, чтобы цифры можно было проверить и пересчитать. В файле три варианта выборки (колонка spec): A_5fl — основной, дома до 5 этажей; B_5fl_1955_1975 — только дома 1955–1975 годов; C_all_floors — без ограничения этажности. Остальные колонки:

• n_listings_in_list и n_listings_not_in_list — число объявлений в домах из перечня и вне его, houses_* — число домов;
• median_ppm2_*_thous_rub — медианная цена метра, тыс. ₽; заполнена только у районов, где в каждой группе не меньше 5 объявлений (eligible_n_ge_5 = 1);
• premium_raw_pct — надбавка без учёта комнатности, premium_rooms_controlled_pct — с учётом комнатности, rooms_cells_coverage_pct — какая доля объявлений из перечня попала в сопоставимые комнатности;
• share_in_list_wave_2025_2028_pct — доля объявлений из перечня с этапом сноса 2025–2028.

Как сослаться: «По данным GetFlip (getflip.ru): расчёт по открытым объявлениям о продаже вторичного жилья старой Москвы (без Зеленограда и Новой Москвы) на 14 сентября 2026 года. Это цены предложения, а не сделок». Графики, контакт для запроса комментария и готовые формулировки — на странице «Для прессы»; общая методика оценки и история её изменений — в разделе «Методика и данные».