Первый этаж: насколько он реально дешевле — на данных

Про первый этаж все «всё знают»: он дешевле. Но на сколько именно — обычно отвечают наугад, в диапазоне от «на копейки» до «процентов на двадцать». Разброс огромный, а для покупателя это разница в миллионы рублей. Мы посчитали разницу на данных вторички Москвы — сравнивая квартиры первого этажа с похожими на средних этажах в тех же домах и районах — и получили конкретную цифру: первый этаж в среднем стоит примерно на 7,8% дешевле. Разберём, откуда берётся эта скидка, когда она — реальная выгода, а когда просто справедливая цена, за которую не стоит переплачивать.

Почему первый этаж вообще дешевле

Причина не одна — их несколько, и они складываются в итоговый дисконт:

• Приватность и шум. Окна вровень с прохожими, свет фар, разговоры под окном, вид на припаркованные машины вместо панорамы. Часть покупателей отсекает первый этаж сразу, ещё на фильтре поиска.
• Безопасность. Первый этаж исторически считается более уязвимым для проникновения — решётки на окнах до сих пор встречаются именно здесь.
• Сырость и холод в старом фонде. Под квартирой — подвал, а не отапливаемое жильё; без нормальной гидроизоляции это ощущается.
• Коммуникации и запахи. Близость к подвальным трубам, канализационным стоякам, входу в подъезд.

Меньший спрос при неизменном предложении — вот и вся экономика скидки: первый этаж дольше продаётся и активнее торгуется.

Сколько это в процентах — и почему цифра «плавает»

Средняя по городу — около 7,8%, но в конкретном случае реальная скидка гуляет вокруг неё в зависимости от того, что ещё есть у квартиры:

Для сравнения: последний этаж в наших расчётах теряет заметно меньше — в среднем около 3%. Так что «крайние» этажи — не одно и то же: первый дисконтируется сильнее верхнего.

Когда первый этаж — это выгода

Есть покупатели, для которых перечисленные минусы — не минусы, а иногда и плюсы. Для них скидка за этаж превращается в чистую экономию без потери качества жизни:

• Семьи с колясками, маломобильные люди, пожилые — не зависеть от лифта дорогого стоит.
• Под коммерцию или перевод в нежилое. Первый этаж на красной линии с отдельным входом — это потенциальный магазин или салон, и там своя, коммерческая математика цены, часто выше жилой.
• Инвесторы под аренду. Арендатору этаж часто безразличен, а купить актив можно дешевле — доходность аренды к цене получается выше.

Главное: −8% — это чаще поправка, а не скидка к рынку

Здесь кроется ловушка, в которую попадают чаще всего. Если вы видите первый этаж «на 8% дешевле похожих квартир» — это не выгодная находка. Это ровно столько, сколько первый этаж и должен стоить. Справедливая цена с учётом недостатка — не то же самое, что скидка к рынку.

Настоящая скидка начинается там, где первый этаж стоит заметно дешевле, чем типичный первый этаж в этой же когорте — в том же районе, доме, комнатности. Чтобы это увидеть, сравнивать нужно не с квартирами на средних этажах и не с «средней ценой по Москве», а именно с одноклассниками — как строится такой ценовой коридор, мы подробно разобрали в статье «Как понять, что квартира продаётся дешевле рынка».

Как не переплатить за первый этаж

1. Сравнивайте с правильной когортой — включая другие первые этажи в этом районе и типе дома, а не только со средними этажами.
2. Считайте поправки по отдельности. Первый этаж, окна на магистраль, состояние — это не один общий «дисконт», а сумма конкретных скидок. Если их не разложить, легко принять справедливую цену за выгоду.
3. Проверяйте высоту от земли и вид из окна лично. Фотографии это скрывают, а разница между «цоколь на уровне груди» и «окна в тротуар» — десятки процентов комфорта и цены.
4. Смотрите на срок экспозиции. Если первый этаж висит в продаже месяцами при живом рынке — либо цена всё ещё выше справедливой, либо есть скрытая проблема; проверяйте обе версии. Причины подозрительно низкой цены разбираем в статье «Почему квартира стоит подозрительно дёшево».

Отделить справедливую поправку за этаж от настоящей скидки к рынку на глаз тяжело — нужна и правильная когорта, и поправка по каждому фактору. Именно это делает радар каталога квартир ниже рынка: сравнивает каждую квартиру с похожими уже с учётом этажа и других особенностей и показывает те, что стоят ниже справедливой цены. Но и вручную, держа в голове ориентир «около 7–8% за первый этаж», вы уже не переплатите и не примете честную поправку за выгодную находку.