GetFlip — сервис, который находит недооценённые квартиры вторичного рынка Москвы: квартиры, которые продаются заметно дешевле похожих предложений своего района. Мы не риелторы и не участник сделки — мы аналитический инструмент, который делает за вас самую трудоёмкую часть работы: непрерывный мониторинг рынка и честное сравнение цен.
Как работает радар
Пять раз в день радар сканирует свежие объявления вторички Москвы. Каждую квартиру он сравнивает не со «средней ценой по городу», а с ценовым коридором похожих квартир того же района и типа дома — по цене за квадратный метр. У каждой такой группы есть своя нижняя граница (P10), медиана и верхняя граница (P90). В подборку попадают только те квартиры, что стоят ниже нижней границы коридора своих «одноклассников», — то есть действительно дешевле рынка, а не дешевле, чем дорогие соседи.
Дальше подключается Флип-ИИ: он читает текст объявления, оценивает квартиру по 10-балльной шкале, выделяет плюсы и красные флаги, а по верхним находкам анализирует ещё и фотографии. Подозрительные скидки (25% и больше, доли, залоговые и арестованные объекты, ценовые приманки) отсекаются или показываются только с явным предупреждением и чек-листом проверок.
Как мы считаем «ниже рынка»
«Ниже рынка» — это всегда сравнение с правильными соседями, а не с выдачей поисковика. Панелька на окраине и сталинка в центре живут в разных ценовых вселенных, поэтому корректная когорта — похожий район, эпоха постройки, сопоставимая этажность и площадь. Внутри такой когорты мы и строим коридор ₽/м² и считаем скидку. Подробно методику мы разбираем в статье «Как понять, что квартира дешевле рынка», а пороги и историю их изменений — в разделе «Методика и данные» ниже.
Откуда данные
Цены и параметры квартир — из открытых объявлений вторички Москвы (Циан). Характеристики дома (материал, год постройки, этажность, износ) мы дополняем данными госреестра домов (Реформа ЖКХ), потому что карточка объявления их часто не отдаёт. Границы районов — муниципальные полигоны на данных OpenStreetMap (ODbL). Контакты продавцов мы не храним: полные данные и прямая ссылка — на первоисточнике.
Что мы честно показываем, а что — нет
Наша оценка — аналитическая, по открытым ценам предложений. Она не является офертой, гарантией цены или оценкой для сделки: рынок живёт своей жизнью, и последнее слово всегда за просмотром, торгом и проверкой документов. Точный адрес и прямую ссылку на первоисточник мы открываем по подписке — это и есть наш продукт. Юридическую чистоту объекта покупатель проверяет самостоятельно; как это сделать по шагам — в статье «Юридическая чистота квартиры».
Методика и данные
Короткая версия методики — для тех, кто проверяет наши цифры или ссылается на них. Материалы для СМИ, графики и открытые данные — на странице «Для прессы»; пример полного расчёта с интервалами и проверками устойчивости — в исследовании «Насколько дороже квартиры в домах под снос».
Как оцениваем цену
- Похожие квартиры. Для каждой квартиры собираем сопоставимые предложения: тот же район или ближайшие дома в радиусе 500–1500 м, та же комнатность и эпоха дома, площадь — от −20% до +25% к оцениваемой. Нужно не меньше 8 таких объявлений; если их меньше 12, оценка считается низкой надёжности и сама в подборку не попадает.
- Справедливая цена — нижняя граница, а не среднее. Берём 10-й перцентиль цены метра похожих квартир: уровень, где стоят более доступные, но обычные предложения. Сверху её ограничивает медиана 5 ближайших конкурентов той же комнатности.
- Поправки на этаж и на расстояние до метро. Цены похожих квартир приводятся к условиям оцениваемой. Коэффициенты калибруются на данных каталога, суммарная поправка к одному объявлению — не больше ±12%.
- Порог «ниже рынка». В подборку попадает квартира дешевле этой границы не меньше чем на 8%. Порог не снижаем ради объёма: если честных вариантов мало, подборка просто меньше.
- Проверки. Оценки по группе, где дорогие предложения дороже дешёвых больше чем в 1,9 раза, и скидки от 45% сами не публикуются. Квартиры дороже 25 млн со скидкой от 15% дополнительно проверяет ИИ. Текст объявления проверяется на торги, залог, ренту и отказников от приватизации.
Ограничения
- Цены предложения, а не сделок. Цену после торга объявление не показывает.
- Снятие объявления — не всегда продажа. Продавец мог передумать или перевыставить квартиру. Срок «висят не меньше N дней» — оценка снизу от даты публикации: перевыставленные исключены, значение показываем при выборке от 10 снятых объявлений и не короче 7 дней.
- Покрытие каталога. Радар видит не весь рынок, а открытые объявления, которые успел собрать: новые — 5 раз в день, остальные переобходит по кругу, поэтому снятое объявление может числиться активным ещё несколько недель. На 17 октября 2026 в каталоге 41 860 активных объявлений вторичного жилья.
- Неполные данные о доме. Год постройки, материал и этажность указаны не во всех объявлениях; ремонт, вид из окна и состояние дома по цифрам не видны.
Определения
- Пятиэтажка, хрущёвка
- Дом до 5 этажей, построенный в 1956–1972 годах или входящий в перечень реновации. Квартиры меньше 18 м² и без указанного числа комнат не учитываются.
- Дом под снос
- Дом из перечня программы реновации этапов 2025–2028 и 2029–2032 по открытым данным mos.ru.
- Ниже рынка
- Цена ниже 10-го перцентиля цены метра похожих квартир не меньше чем на 8%.
История изменений методики
- Срок до снятия — от даты публикации
Строка «объявления висят не меньше N дней» считается от даты публикации объявления, а не от дня, когда его впервые увидел радар. Перевыставленные объявления исключены, значение подаётся как оценка снизу.
- Одно определение пятиэтажки
Слово «пятиэтажка» на разных страницах означало разные выборки. Теперь каталог и раздел хрущёвок используют одно определение (см. «Определения» выше). В исследованиях и статьях выборка может быть шире или уже — она названа в тексте каждой из них.
- Торги и залоговые — отдельно
Лоты с торгов и под залогом вынесены в отдельный раздел и не участвуют в расчёте цены похожих квартир. Текст объявления дополнительно проверяется на ренту, залог и отказников от приватизации.
- Поправки на этаж и метро
Цены похожих квартир приводятся к этажу и удалённости от метро оцениваемой: первый этаж сравнивается с учётом того, что первые этажи в среднем дешевле. Коэффициенты калибруются на данных каталога.
- Строже порог «ниже рынка»
Справедливая цена считается от нижней границы цен похожих квартир (10-й перцентиль), а не от медианы. В подборку попадают квартиры дешевле этой границы не меньше чем на 8%. Подборка стала меньше — это ожидаемо.
- Дома без года постройки
Дома, у которых в объявлении нет года постройки, больше не сравниваются со старым фондом: новостройки без года завышали цену сравнения.
Кто за проектом
GetFlip — продукт ООО «НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ» (ИНН 9715330356, ОГРН 1187746952062), Москва. Мы оператор персональных данных (№ 77-23-150809). Вопросы, предложения и обратная связь — через форму поддержки, запросы СМИ — см. «Для прессы»; правовые условия — в оферте и политике конфиденциальности.