Банкротные торги: аукцион и публичное предложение — как падает цена

26 октября 2026 · 8 мин чтения · GetFlip

Лестница из ровных ступеней спускается слева направо: наверху дом и молоток аукциониста, на средней ступени — светящийся флажок, внизу — пунктир нижней границы

В деле о банкротстве цену квартиры не сбивают в переговорах: она снижается по правилам, записанным в законе и в положении о продаже. Сначала аукцион, потом повторные торги на 10% дешевле, потом публичное предложение, где цена шагает вниз через равные промежутки, пока кто-нибудь не подаст заявку. Разбираем эту лестницу по статьям 110, 138 и 139 закона о банкротстве в редакции на 26 октября 2026 года, показываем, как читать сообщение о торгах, и где ожидание следующей ступени оправдано, а где лот уйдёт раньше. Квартиры с торгов, которые продаются сейчас, собраны в разделе «Квартиры с торгов и залоговые».

Три ступени продажи

Лестница одна и та же для компаний и для граждан: положение о продаже имущества банкрота-гражданина обязано соответствовать статьям 110, 111, 112 и 139 закона (п. 1 ст. 213.26).

Ступень	Начальная цена	Кто получает квартиру
Первые торги — аукцион	утверждают кредиторы с учётом оценки, по залогу — банк-залогодержатель	предложивший наибольшую цену; шаг — от 5 до 10% начальной цены. Если участник один, договор заключают с ним по цене не ниже начальной
Повторные торги	на 10% ниже начальной цены первых торгов	по тем же правилам
Публичное предложение	равна начальной цене повторных торгов, затем снижается по графику	предложивший в своём периоде цену не ниже цены периода; при нескольких заявках — наибольшую, при равных — подавший заявку первым

Повторные торги назначают, если первые признаны несостоявшимися, а договор не заключён ни с единственным участником, ни по их итогам (п. 18 ст. 110). Публичное предложение начинается, если то же случилось с повторными торгами (п. 4 ст. 139). Для сравнения: в торгах арестованного имущества и в публичных торгах по закону об ипотеке повторный старт ниже сразу на 15%, но ступень там одна (ч. 2 ст. 92 закона № 229-ФЗ, п. 3 ст. 58 закона № 102-ФЗ).

Как снижается цена на публичном предложении

Закон задаёт форму, а не цифры: в сообщении о торгах должны быть величина снижения начальной цены и срок, после которого она снижается (п. 4 ст. 139). Сколько длится период, на сколько падает цена и где она остановится, решает положение о порядке продажи, которое утверждают кредиторы. Поэтому два лота с одинаковым стартом могут дешеветь совсем по-разному.

Условный пример: квартира, выставленная на первых торгах за 20 млн ₽; на публичном предложении цена каждые 7 дней снижается на 10% его начальной цены, а цена отсечения — половина начальной цены.

Ступень	Цена	От старта первых торгов
Первые торги	20,0 млн ₽	100%
Повторные торги	18,0 млн ₽	90%
Публичное предложение, 1-й период	18,0 млн ₽	90%
2-й период	16,2 млн ₽	81%
3-й период	14,4 млн ₽	72%
4-й период	12,6 млн ₽	63%
5-й период	10,8 млн ₽	54%
6-й период — цена отсечения	9,0 млн ₽	45%

Это иллюстрация механики, а не прогноз: шаг, период и цена отсечения у каждого лота свои, и они указаны в сообщении о торгах. Цена снижается, только пока подходящих заявок нет: как только в периоде определён победитель, приём заявок прекращается (п. 4 ст. 139).

Для масштаба: на обычной вторичке медианное снижение цены в объявлении — 2,5%, мы разбирали это в статье «Снижают ли продавцы цены на квартиры в Москве». Лестница публичного предложения за несколько недель может опустить цену на десятки процентов — если до этого никто не подаст заявку.

Квартира в залоге у банка: свои правила

Если квартира заложена — чаще всего по ипотеке, — начальную цену, порядок и условия торгов определяет банк-залогодержатель, а не собрание кредиторов (п. 4 ст. 138). У банка есть два права, которые меняют расчёт покупателя:

если повторные торги не состоялись, он может в течение 30 дней оставить квартиру за собой по цене на 10% ниже начальной цены повторных торгов; не воспользовался — начинается публичное предложение (п. 4.1 ст. 138);
на публичном предложении он вправе забрать квартиру на любом этапе, где нет заявок, по цене этого этапа; деньги перечисляются на специальный счёт вместе с заявлением, и торги на этом завершаются (п. 4.2 ст. 138).

Второе право особенно важно: залоговая квартира может уйти банку раньше, чем цена дойдёт до ступени, которую вы ждёте.

Как читать сообщение о торгах на ЕФРСБ

Сообщения о банкротных торгах публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru) — это открытый государственный ресурс. Объявление на Циане может отставать от процедуры, поэтому сверяйтесь с первоисточником. По закону в сообщении должны быть (п. 10 ст. 110):

описание квартиры и порядок ознакомления с ней — то есть как попасть на осмотр;
форма торгов и форма подачи предложений о цене — открытая или закрытая;
где, когда и как подать заявку и какие документы к ней приложить;
размер задатка, сроки и реквизиты для его внесения;
начальная цена и шаг аукциона, а для публичного предложения — величина снижения и срок, после которого цена снижается;
порядок и критерии выбора победителя, дата и место подведения итогов;
порядок и срок заключения договора, сроки платежей и реквизиты;
контакты организатора торгов.

Полезна и вся цепочка сообщений по должнику. Сообщение о результатах торгов публикуется в течение 15 рабочих дней после протокола и называет цену победителя и его заинтересованность по отношению к должнику, кредиторам и управляющему (п. 15 ст. 110). Из сообщений о первых и повторных торгах обычно понятно, были ли заявки вообще, — это лучший ориентир спроса на конкретный лот.

Почему важен первоисточник, видно и по нашим данным. Банкротные лоты на классифайды почти не попадают: из 1 097 объявлений о торгах в нашем каталоге с Циана банкротство в тексте упоминают 12, а основная масса — продажа залога банками (454) и городские аукционы. Цену такие объявления тоже почти не меняют: за время наблюдения (медиана — 27 дней) её снизили 14 объявлений, каждое — один раз. Поэтому банкротные лоты ищите на ЕФРСБ, а актуальную цену периода — в сообщении о торгах и на площадке. Сколько стоят лоты с торгов к похожим квартирам рядом, мы посчитали отдельно — в исследовании «Насколько квартиры с торгов дешевле рынка».

Где риск: оспаривание и сроки

Что может пойти не так после победы

Оспаривание. Торги с нарушением правил суд может признать недействительными по иску заинтересованного лица в течение года со дня торгов — например, если участника необоснованно отстранили или не приняли более высокую цену (ст. 449 ГК). Тогда недействителен и договор. Номер дела о банкротстве есть в сообщении: в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) проверьте, нет ли споров о положении о продаже или об оценке.
Сроки договора. После протокола управляющий в течение пяти дней направляет победителю предложение заключить договор, на подписание — ещё пять дней с момента его получения. Отказ или уклонение — и задаток не возвращается (п. 16 ст. 110).
Оплата. Деньги нужно перечислить в течение 30 дней со дня подписания договора (п. 19 ст. 110). Если покупаете в ипотеку, банк должен успеть одобрить и кредит, и квартиру как залог.
Задаток на публичном предложении. Он должен поступить на счёт не позже окончания приёма заявок, указанного в сообщении (п. 6.1.3 Порядка, утверждённого приказом Минэкономразвития № 495). Периоды бывают короткими — переводите заранее.
Сама квартира. Ремонт, зарегистрированные жильцы и долг по взносам на капремонт, который переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК), — общие для всех торгов вопросы. Как их проверить, разобрано в статье «Как купить квартиру на торгах в Москве: пошагово».

Все эти риски видны заранее — по сообщению, документам и делу должника. Чек-лист проверки самой квартиры — в статье «Юридическая чистота квартиры».

Когда ждать снижения разумно, а когда нет

Публичное предложение похоже на аукцион наоборот: вы решаете не сколько добавить, а на какой ступени войти. Ждать — значит рисковать, что лот заберёт другой участник или банк-залогодержатель. Универсального ответа нет, но есть признаки.

Следующую ступень можно подождать	Заявку разумнее подать сейчас
на первых и повторных торгах не было ни одной заявки	на повторных торгах заявки были, но договор не заключили
в квартире зарегистрированы жильцы, на осмотр не попасть	ликвидная квартира без жильцов, с доступом на осмотр
квартира не в залоге, и банк не заберёт её по цене этапа	квартира в залоге: банк вправе оставить её за собой на любом этапе без заявок
цена периода выше вашей оценки рынка за вычетом ремонта и рисков	цена периода уже ниже этой оценки
до цены отсечения ещё несколько ступеней	следующая ступень — последняя

Оценку рынка стройте не от стартовой цены, а от похожих квартир рядом: медианы цены метра по районам — в справочнике «Цены на квартиры в Москве». Насколько старт вообще отстаёт от рынка? По замеру 26 октября 2026 года у 308 лотов с торгов в нашем каталоге с надёжной оценкой — три четверти из них продажа залога банками — стартовая цена в медиане на 22,6% ниже похожих квартир в обычной продаже рядом. Это стартовая цена, а итог торгов обычно выше: на аукционе цена растёт шагами, и ниже старта её уводит только публичное предложение. На какой ступени находится лот, по объявлению часто не понять — ещё одна причина открыть сообщение на ЕФРСБ.

Что изменится с 27 июля 2027 года

26 июля 2026 года подписан закон № 253-ФЗ о реформе банкротства, и большая часть его норм вступит в силу 27 июля 2027 года. Для торгов квартирами главное:

начальную цену будут определять с учётом не рыночной, а ликвидационной стоимости (п. 6 ст. 110);
если победитель откажется от договора, управляющий будет обязан, а не просто вправе, предложить его участнику со следующей по величине ценой (п. 16 ст. 110);
для имущества дороже 1 млрд ₽ появится особая форма торгов, где цена сначала снижается до первой заявки, а потом растёт, — обычной квартиры она не касается.

Снижение старта повторных торгов на 10% и порядок публичного предложения из п. 4 ст. 139 поправки не меняют.

Итог

В банкротстве цена квартиры может снижаться по графику, известному заранее. Это рабочий инструмент для покупателя, который читает сообщение до конца: видно, сколько стоит каждая ступень, кто ещё может претендовать на лот и чем вы рискуете, если ждёте. Пошаговый порядок участия — подпись, площадка, задаток, договор и регистрация — разобран в статье «Как купить квартиру на торгах в Москве: пошагово». Если процедура кажется лишней, ищите квартиры дешевле похожих в обычной продаже — в подборке «Квартиры дешевле рынка в Москве», а под перепродажу — в подборке «Квартиры для флиппинга в Москве»; о том, что ещё работает на вторичке, — в статье «Как купить квартиру ниже рынка в Москве».

Лоты с торгов Москвы, которые продаются прямо сейчас, — в разделе «Квартиры с торгов и залоговые», аукционы отдельно — на странице «Квартиры с торгов и аукционов в Москве».

Источники

Нормы — по текстам на consultant.ru, проверено 26 октября 2026 года: закон о банкротстве № 127-ФЗ (ст. 110, 138, 139, 213.26), закон № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 92), закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» (ст. 58), Гражданский кодекс (ст. 449), Жилищный кодекс (ст. 158); Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников (приказ Минэкономразвития № 495, ред. от 29 октября 2025 года) — по legalacts.ru. Реформа — текст закона № 253-ФЗ от 26 июля 2026 года (zakonrf.info), пометки о будущих редакциях на consultant.ru и комментарий «Пепеляев Групп» от 4 августа 2026 года. Собственные цифры — каталог GetFlip, замер 26 октября 2026 года, 09:30 МСК: 1 097 активных объявлений вторички Москвы с Циана о торгах, из них 308 с надёжной оценкой похожих; кто продаёт — по тексту объявлений, история цен — по снимкам цены в каталоге. Это цены предложения, итоговых цен торгов у нас нет.

Вопросы и ответы

Что такое публичное предложение на торгах по банкротству?

Это третий этап продажи имущества должника. Он начинается, если повторные торги не состоялись или договор по ним не заключён (п. 4 ст. 139 закона о банкротстве). Начальная цена равна цене повторных торгов, а затем снижается через равные периоды на величину, указанную в сообщении о торгах. Квартиру получает участник, предложивший в своём периоде цену не ниже цены этого периода; если заявок несколько — тот, кто предложил больше, а при равных ценах — подавший заявку первым.

На сколько снижается цена на повторных торгах по банкротству?

На 10%: начальная цена повторных торгов устанавливается на десять процентов ниже начальной цены первых (п. 18 ст. 110 закона о банкротстве). В торгах арестованного имущества и в публичных торгах по закону об ипотеке повторный старт ниже на 15% (ч. 2 ст. 92 закона об исполнительном производстве, п. 3 ст. 58 закона об ипотеке).

До какой цены может снизиться цена на публичном предложении?

Закон предела не задаёт: он требует указать в сообщении о торгах величину снижения и срок, после которого цена снижается (п. 4 ст. 139). Нижнюю границу — её называют ценой отсечения — обычно устанавливает положение о порядке продажи, которое утверждают кредиторы, а для заложенного имущества условия торгов определяет залоговый кредитор (п. 4 ст. 138). Ищите эту цифру в сообщении до того, как решите ждать.

Может ли банк забрать квартиру во время публичного предложения?

Да, если квартира в залоге у этого банка. Залоговый кредитор вправе оставить предмет залога за собой на любом этапе снижения цены, если на этом этапе нет заявок, — по цене, установленной для этого этапа (п. 4.2 ст. 138 закона о банкротстве). Деньги он перечисляет на специальный счёт вместе с заявлением управляющему, и торги на этом завершаются. Поэтому ждать самой нижней ступени по залоговой квартире рискованно.